Bina ve sitelerde yapılması gereken tüm işlerde, kat maliklerinin karar yeter sayıları değişkenlik göstermektedir. Örnek vermek gerekirse yönetici seçimi, otopark paylaşımı, bina önü dükkanların kullanım durumları, yönetim planı değiştirilmesi, bina dış cephesi ve ortak alanlardaki değişiklikler, tamiratlar, tadilatlar, bina demirbaşlarının bakım, onarım ve yenileme işleri gibi daha bir çok hususta kat malikleri toplantı kararları önemlidir. Alınan bu kararlar kat mülkiyeti kanun maddelerindeki karar yeter sayılarına aykırı şekilde alındı ise geçersiz hükmündedir.
Burada genel olarak kat malikleri/temsilciler kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısının fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar alınır. Ancak bu kararlar alınırken yönetim planı göz önünde bulundurularak karar yeter sayısı ile kararlar alınmalı oybirliği ve beşte dört çoğunluk kararları yönetim planı ile eş değer yapılmalıdır.
Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar;
“Sayı ve arsa payı çoğunluğunun açılımı, bir binadaki tüm daire ve dükkanların toplam sayısının yarısından fazlası demektir. Yani yarısından fazlası ile toplantı başlar ve buradaki çoğunluk ile kararlar alınır.”
Yönetici seçimi – Denetçi seçimi
Örneğin, 20 daireli bir apartmanda en az 11 kat malikinin toplantıda bulunması gereklidir. İlk toplantıda yeter sayıya ulaşılamadıysa ikinci toplantıda da kat maliklerinin tekrar yarısından fazlası ile yani 11 daire ile toplantı yapılır, 6 daire olumlu görüşü ile yönetici seçimi yapılır.
Apartman ve sitelerde,ortak yerlerin daha düzgün ve rahat halde kullanılmasının yani faydalı olan tüm yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar neticesinde yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 de belirtilmiştir.
Is yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme yada ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak merkezi sistemden ferdi ısıtma sistemine geçişte 2000 m² metrekarenin üstünde olan binalarda bu kararda oy birliği aranır.
Engellilerin yaşamları için zorunlu olan proje tadilatları kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülür ve burada sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.
Oybirliği Gerektiren Kararlar:
Oybirliği alınacak bir kararda, tüm kat maliklerinin tamamının yani yüzde yüzünün aynı görüşte oy kullanmasıdır.
Apartmanlarda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Binanın dış duvarları, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi yönetimsel işlerinde tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar doğrultusunda yapılmaktadır.
Toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar neticesinde değiştirilir.
Ana gayrimenkulün bir hak ile kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyet hakkının bir başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflarda oybirliği şartı aranmaktadır.
Ana yapının üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katları ile, arsanın boş kısmındaki yerler için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararı vermesi gereklidir.
Oybirliği Sağlansa Bile, Geçerli Olmayan Kararlar;
Apartman ve sitelerde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen her bağımsız bölümünde dispanser, hastane, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı gibi yerler asla kurulamaz. Kat malikleri kurul kararlarında buna aykırı alınmış kararlar geçersizdir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24 de kesin olarak belirtilmiştir.
Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Kararlar:
Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça binaların ortak yerlerinde onarım, inşaat gibi değişikler ve farklı renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Örneğin balkonların kapatılması.
Ana gayrimenkulün anayasası sayılan yönetim planının değiştirilmesi için beşte dört çoğunluk kararı gereklidir
Oya Katılma Ve Vekaleten Oy Kullanma Şartları:
Kat malikleri toplantısında alınacak karar doğrudan kendini ilgilendiren kat maliki toplantıya katılabilir, ancak kendi ile ilgili oya katılamaz.
Ayrıca bir kişi ana gayrimenkulde sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun tüm oyların üçte birinden fazla oy kullanamaz.
Kat maliklerinden birisi diğer kat maliklerinin vekili sıfatıyla oy kullanabilir ancak bu kişi tüm oyların yüzde beşinden fazlasına oy kullanmak için vekil tayin edilemez ve kırk daire ve altı binalarda ise bir kişi en fazla iki kişinin vekili olarak oy kullanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 31 de bu konulara yer verilmiştir.
