Site veya apartman yönetiminin en hassas, en kritik ve en çok tartışma yaratan konusu şüphesiz Aidat Takibidir. Aidat, sitenin temizlikten güvenliğe, teknik bakımdan hukuki süreçlere kadar tüm operasyonlarının kesintisiz sürmesini sağlayan yaşam suyudur. Aidatların düzenli ve şeffaf bir şekilde toplanıp yönetilememesi, kısa sürede sitenin genel işleyişini ve sakinlerin huzurunu bozar. Peki, aidat takibi süreci nasıl profesyonelce yürütülmeli ve bu karmaşık yükten nasıl kurtulabilirsiniz? Bu blog yazısında, etkili aidat takibinin temel adımlarını, karşılaşılan hukuki riskleri ve bu alandaki uzman çözüm ortağınız olan Daimi Site ve Apartman Yönetim şirketinin size sunduğu güvenceyi detaylıca ele alacağız. Sitenizin finansal sağlığını garanti altına almak için doğru numara: 0216 388 63 63.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Aidat Takibi: Site Huzurunun ve Finansal Sağlığın Anahtarı

Aidat takibi, sadece para toplamak anlamına gelmez; aynı zamanda site sakinleri arasında şeffaflığı ve güveni inşa etmek demektir. Geleneksel ve gönüllü yönetimlerde bu süreç, genellikle büyük aksaklıklarla yürütülür:

• Manuel Takip Hataları: Deftere veya basit elektronik tablolara yapılan kayıtlar, insan hatasına açıktır ve borç-alacak durumunu anlık olarak yansıtmaz.
• Gönüllü Stresi: Yöneticinin, borçlu komşularıyla aidat konusunda yüz yüze gelme zorunluluğu, komşuluk ilişkilerini zedeler ve yöneticinin görevini yapmasını zorlaştırır.
• Hukuki Süreçlerin Aksatılması: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat gecikmelerinde uygulanması gereken yaptırımların doğru zamanda ve doğru şekilde başlatılmaması, borçların birikmesine ve sitenin finansal olarak zayıflamasına neden olur.

Profesyonel bir yönetim hizmeti ise, bu süreci tamamen dijitalleştirir ve sistematik bir disiplinle yürütür. Bu sayede, aidat takibi stres kaynağı olmaktan çıkar ve sitenin finansal sürekliliği güvence altına alınır. Daimi Site ve Apartman Yönetim, aidat takibinde sıfır hata prensibiyle çalışır.

Daimi Yönetim ile Etkili ve Şeffaf Aidat Takibi Adımları

Daimi Site ve Apartman Yönetim, aidat takibinde teknolojiyi ve hukuki uzmanlığı birleştirerek, site sakinlerine benzersiz bir şeffaflık ve kolaylık sunar:

1. Dijital Tahsilat ve Anlık Kayıt

• Online Ödeme Kolaylığı: Sakinlere, mobil uygulama ve web sitesi üzerinden 7/24 online ödeme imkanı sunulur. Bu, tahsilat oranını önemli ölçüde artırır.
• Otomatik Entegrasyon: Yapılan tüm ödemeler anında sisteme kaydedilir ve her dairenin güncel borç/alacak durumu, mobil uygulama üzerinden sakinlere anlık olarak yansıtılır. Bu sayede ‘Ben ödemiştim’ gibi yanlış anlaşılmalar tamamen ortadan kalkar.

2. Proaktif Hatırlatma Sistemi

• Otomatik Bildirimler: Ödeme vadesi yaklaştığında veya geciktiğinde, sistem otomatik olarak SMS, e-posta veya uygulama bildirimi ile sakinleri uyarır. Bu proaktif yaklaşım, hem borçluları zor durumda bırakmaz hem de yöneticinin kişisel uğraşını engeller.
• Şeffaf Borç Dökümü: Her daire sahibi, kendi borç dökümünü, gecikme faizini ve ödeme geçmişini kendisi takip edebilir. Finansal şeffaflık ve disiplin için bizi arayın: 0216 388 63 63.

3. Hukuki Süreçlerin Garantisi ve Risk Yönetimi

Aidat takibinin en kritik aşaması, borçlu aidatlara karşı yasal süreçlerin başlatılmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcuna itiraz edilmediği takdirde yasal işlem başlatılması gerekir. Gönüllü yönetimler, komşuluk ilişkilerinin bozulmasından çekinerek bu süreci aksatır.

• Zamanında Hukuki İşlem: Daimi Site ve Apartman Yönetim, yasal bekleme süresi dolduğunda, tüm dijital kayıtları (ödeme geçmişi, uyarı bildirimleri) toplayarak, anlaşmalı hukuk birimi aracılığıyla yasal takip sürecini derhal ve hatasız başlatır. Bu, Kat Maliklerinin haklarını korumanın en etkili yoludur.
• Şeffaf Hukuki Raporlama: Yasal takip sürecinin her adımı, (icra takibinin başlatılması, tebligat vb.) sistem üzerinden ilgili mülk sahiplerine şeffaf bir şekilde raporlanır. Hukuki süreçlerin profesyonel yönetimi hakkında daha fazla bilgi için https://g.co/kgs/mbW2vp1 adresine göz atabilirsiniz.

Profesyonel Yönetim: Aidat Takibinden Çok Daha Fazlası

Profesyonel yönetim, aidat takibini sadece bir toplama işi olarak görmez, bir finansal yönetim sistemi olarak ele alır. Aidat gelirlerinin en verimli şekilde kullanılması, sitenin teknik sistemlerinin korunması ve ortak alanların kalitesinin artırılması da bu sürecin ayrılmaz bir parçasıdır.

• Maliyet Optimizasyonu: Profesyonel yönetim, toplu alım gücüyle hizmet maliyetlerini düşürerek, sakinlerin ödediği aidatın karşılığını fazlasıyla almasını sağlar.
• Hukuki Güvence: Aidat tahsilatının yasal zeminde yürütülmesi, sitenin finansal istikrarını ve dolayısıyla mülk değerini korur.

Sitenizin finansal sağlığını ve sakinlerinizin huzurunu riske atmayın. Aidat takibi yükünü omuzlarınızdan alın ve profesyonel bir ekibe devredin. Daimi Site ve Apartman Yönetim ile iletişime geçmek için https://daimiyonetim.com/iletisim/ adresini ziyaret edebilir veya hemen 0216 388 63 63 numarasını arayarak, şeffaflık ve huzuru hayatınıza taşıyacak çözümlerimizi öğrenin.

Soru ve Cevap

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği öncülüğünde 2. Uluslararası Tesis Yönetim Zirvesinde toplu yapılarda yaşanan hukuki sorunların değerlendirilmesi, dijital çözümler, enerji verimliliği, iş sağlığı ve güvenliği gibi önemli konular için buluşuyoruz.

Kentsel Tesis Yönetim Derneği için daha fazla bilgi için https://www.trktyd.org adresinden bilgi alabilirsiniz.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Kanun burada olağan toplantı çağrı usullerini, olağanüstü toplantı çağrısı gibi yapmaya gerek görmemiştir. Kanun olağan toplantıda yönetim planındaki gün, saat ve yeri baz almıştır.

“Buradaki önerimiz toplantıdan 15 gün önce kat maliklerinin bilgisi olacağı şekilde çağrı yapmak ve  bina duyuru panosuna asıldığı için de kat maliklerinin katılım sayısı ve toplantı usulü daha sağlıklı olacağıdır.”

Olağanüstü Toplantı;
Apartman ve toplu yapılarda önemli bir sebebin çıkması durumunda, yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin isteği üzerine toplantıdan en az 15 gün önce bilgilerinin olacağı şekilde toplantının gün, saat ve yerini bildirmek, ayrıyeten ilk toplantıda yeter sayının sağlanmaması durumun da ikinci toplantının gün, saat ve yerini aynı toplantı tebliğinde bildirilmesi gereklidir. İlk toplantı da yeter sayının sağlanmaması durumunda ilk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki süre en az 7 gün olmalıdır.

Olağanüstü toplantıda dikkat edilmesi gereken bir hususta yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin toplantı çağrısını yaparken toplantının sebebini de toplantı çağrısında tüm kat maliklerine bildirmek zorunda.

Yönetici bir türlü zamanında toplantı yapmıyorsa, kat maliklerinin üçte biri veya denetçi toplantı talep edebilir ve tüm kat maliklerine toplantı çağrısı yapabilir.

Toplantı çağrı usullerinin eksik yapılması yani kat maliklerine toplantı zamanından önce çağrı gün sayısı, yapılacak çağrılarda ay, gün, saat , yer veya toplantı sebepleri gibi konularda eksiklik olması, toplantıda alınacak kararların geçersiz olmasına hatta mahkeme yolunu gidilmesine sebep olmaktadır.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Burada genel olarak kat malikleri/temsilciler kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısının fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar alınır. Ancak bu kararlar alınırken yönetim planı göz önünde bulundurularak karar yeter sayısı ile kararlar alınmalı oybirliği ve beşte dört çoğunluk kararları yönetim planı ile eş değer yapılmalıdır.

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar;
“Sayı ve arsa payı çoğunluğunun açılımı, bir binadaki tüm daire ve dükkanların toplam sayısının yarısından fazlası demektir. Yani yarısından fazlası ile toplantı başlar ve buradaki çoğunluk ile kararlar alınır.”

Yönetici seçimi – Denetçi seçimi 
Örneğin, 20 daireli bir apartmanda en az 11 kat malikinin toplantıda bulunması gereklidir. İlk toplantıda yeter sayıya ulaşılamadıysa ikinci toplantıda da kat maliklerinin tekrar yarısından fazlası ile yani 11 daire ile toplantı yapılır, 6 daire olumlu görüşü ile yönetici seçimi yapılır. 
Apartman ve sitelerde,ortak yerlerin daha düzgün ve rahat halde kullanılmasının yani faydalı olan tüm yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar neticesinde yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 de belirtilmiştir.

Is yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme yada ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak merkezi sistemden ferdi ısıtma sistemine geçişte 2000 m² metrekarenin üstünde olan binalarda bu kararda oy birliği aranır.
Engellilerin yaşamları için zorunlu olan proje tadilatları kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülür ve burada sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.

Oybirliği Gerektiren Kararlar:
Oybirliği alınacak bir kararda, tüm kat maliklerinin tamamının yani yüzde yüzünün aynı görüşte oy kullanmasıdır.
Apartmanlarda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Binanın dış duvarları, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi yönetimsel işlerinde tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar doğrultusunda yapılmaktadır.

Toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar neticesinde değiştirilir.
Ana gayrimenkulün bir hak ile kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyet hakkının bir başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflarda oybirliği şartı aranmaktadır.

Ana yapının üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katları ile, arsanın boş kısmındaki yerler için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararı vermesi gereklidir.
Oybirliği Sağlansa Bile, Geçerli Olmayan Kararlar;
Apartman ve sitelerde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen her bağımsız bölümünde dispanser, hastane, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı gibi yerler asla kurulamaz. Kat malikleri kurul kararlarında buna aykırı alınmış kararlar geçersizdir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24 de kesin olarak belirtilmiştir.

Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Kararlar:
Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça binaların ortak yerlerinde onarım, inşaat gibi değişikler ve farklı renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Örneğin balkonların kapatılması.
Ana gayrimenkulün anayasası sayılan yönetim planının değiştirilmesi için beşte dört çoğunluk kararı gereklidir

Oya Katılma Ve Vekaleten Oy Kullanma Şartları:
Kat malikleri toplantısında alınacak karar doğrudan kendini ilgilendiren kat maliki toplantıya katılabilir, ancak kendi ile ilgili oya katılamaz. 
Ayrıca bir kişi ana gayrimenkulde sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun tüm oyların üçte birinden fazla oy kullanamaz.
Kat maliklerinden birisi diğer kat maliklerinin vekili sıfatıyla oy kullanabilir ancak bu kişi tüm oyların yüzde beşinden fazlasına oy kullanmak için vekil tayin edilemez ve kırk daire ve altı binalarda ise bir kişi en fazla iki kişinin vekili olarak oy kullanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 31 de bu konulara yer verilmiştir.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Bir nevi apartmanın veya sitelerin anayasasıdır. Yönetim planının zaman aşımı yoktur, ancak kat mülkiyetinin sona ermesi veya kat malikleri tarafından iptal edilmedikçe sona ermez. Yönetim planında yazan hiçbir madde Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olamaz ve o hususlar geçersiz konumdadır.

Yönetim planı ilk hazırlanırken oturumuna yönelik olup, kat maliklerinin ihtiyaçlarına cevap verebilecek şekilde hazırlanmalıdır. Tüm yönetim planın değişmesi veya ek madde konması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir. Ancak kat mülkiyeti kanunu 24 üncü maddesinde yazan bazı konularda oybirliği şartı aranmaktadır ve yönetim planında bununla ilgili maddeler beşte dört çoğunlukla değil, oybirliği şartı ile değişiklik yapılmalıdır. Kısacası örnek vermek gerekirse yönetim planı yıllık olağan toplantı zamanı, yönetici hakkındaki hususlar, evcil hayvan besleme, otopark dağılımı, dükkanların aidatlara katılması ve dükkan önlerinin kullanımları, mesken olarak kullanılan apartmanlarda iş yeri açmayla ilgili hükümler gibi daha bir çok maddeler vardır.

Özetlemek gerekirse; yönetim planı ilk hazırlanırken müteahhitler aynı kalıp yönetim planlarını hazırlayıp arsa sahiplerinin onayları ile tapuya bırakmaktadırlar, fakat zaman içerisinde bina veya sitelerde oturum başladığında çeşitli problemler çıkmaktadır. Onun için yönetim planı hazırlanırken çok dikkatli ve o binanın oturumuna tam hizmet edecek şekilde hazırlanmalıdır.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Daireyi veya dükkanı devir eden kat maliki, devrettiği tarihe kadar ve devrettiği tarihteki ücretle sınırlıdır. Ayrıca söz konusu borcun devir tarihinden itibaren iki yıl içerisinde doğmuş olması gerekmektedir.

Bu tarihten sonra oluşan borçlardan, devreden malik sorumlu olmayacaktır.

Özetle yeni kat maliki, apartman görevlisinin kıdem tazminatının tamamından sorumludur ve ödemek zorundadır. Yeni ev sahibi kendisinden önceki ev sahibine ise geçmiş yıllar için rücu etme hakkı vardır.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Yöneticinin eksiksiz yapması gereken görevler arasında, muhasebe kayıtları, sgk, kapıcı veya personelin kıdem tazminatı, avukatlık hizmetleri, resmi dairelerde apartman adına yapılacak işlemler, banka hesap ve aidatların takibi, apartmanın tüm teknik konuları, yıllık ve aylık rutin bakım sorumlulukları gibi bir çok konu yüzüne yöneticilik yapılmak istenmemektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu bina yöneticisini oluşabilecek bir çok konuda sorumlu tutmuştur.

Bunun dışında 8 bina üstü binalarda bir türlü yönetici seçilemiyorsa, apartmanın bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesine her hangi bir kat maliki başvurarak apartmana yönetici seçimi isteme hakkına sahiptir. Ancak bu biraz zaman alıcı bir iştir.

Hal böyle olunca, bir çok apartman kat maliki profesyonel bina yönetim firmalarına yönetim hizmetlerini vermeye başlamıştır.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Binalardaki yangın tüpleri, dışarıya doğru, geçiş boşluklarının yakınına ve dengeli dağıtılarak, görülebilecek şekilde işaretlenir ve her durumda kolayca ulaşılabilir yerlere yerleştirilir.

4 kg’ dan daha ağır ve 12 kg’dan hafif olan yangın söndürme cihazlarının, zeminden olan yüksekliği yaklaşık 90 cm’yi aşmayacak şekilde montaj yapılır.

Depolarda, otoparklarda, kazan daireleri, tesisat dairelerinde ve buna benzer yerlerde tekerlekli yangın söndürme cihazı bulundurulması mecburidir.

Bu yangın tüplerinin bakımını yapan üreticinin veya servis firmalarının T.C. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın dolum ve servis yeterlilik belgesine sahip olması gerekir.

Yangon söndürme tüplerinin altı ayda bir kontrol edilmesi. Ayrıca yıllık bakımlarının yapılması, standartlara uygun toz kullanılması ve dört yıl sonunda tozunun değiştirilmesi gerekmektedir.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Ayrıca binalardaki kat maliklerinin kendi aralarında yapacağı anlaşmalar ve sözleşmeler ilgili kanuna göre geçersizdir.

Ancak apartmanlarda dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler açılabilir.

Hemen Arayın

İstanbul\'da Apartman ve Site Yönetim süreçleriniz için bizlere ulaşabilirsiniz. Uzman ekibimiz ile yanınızdayız.

WhatsApp Ara

Bu nedenle her hangi bir bağımsız bölüm sahibi, bu ortak alanlarda kendi menfaati için kullanamaz. Kat maliklerinin alacağı bir karar ile dükkan önündeki yerler kullanımına izin verilebilir.